Сочи — это не только Адлер и Красная Поляна. Большой Сочи растянут вдоль побережья почти на сотню километров, и северная его часть остаётся заметно дешевле при сопоставимой природе. Разберём, что это даёт инвестору.
География
Двигаясь от центра на север, получаем: Дагомыс, затем Лоо, Головинка, Лазаревское, Аше, Макопсе. Отдельно — долина реки Шахе и Солохаул, известный чайными плантациями и горными пейзажами, куда уходят вглубь от побережья.
Чем дальше от центра, тем дешевле земля и тем меньше конкуренция — но и тем длиннее дорога от аэропорта.
Сильные стороны
- Цена земли. Основной аргумент: за бюджет, на который в Адлере хватает на небольшой участок, здесь можно взять территорию с простором;
- Меньше конкуренции. Плотность средств размещения ниже, чем в центре и Адлере;
- Природа. Горные реки, водопады, самшитовые ущелья, чайные плантации Солохаула — готовые точки притяжения;
- Тише. Летом северное побережье менее перегружено, чем центральная часть;
- Автотуристы. Гости, едущие в Сочи на машине вдоль побережья, — устойчивый и растущий сегмент.
Слабые стороны
- Логистика. Дорога от аэропорта может занимать полтора часа и больше, а летом — существенно дольше из-за пробок на трассе;
- Короткие заезды отпадают. Прилететь на выходные сюда неудобно, гость нужен с длинным отдыхом;
- Сезонность жёстче. Без горнолыжного сезона и без событийной программы зима почти пустая;
- Инфраструктура. Ресторанов, развлечений и сервисов меньше, значит больше приходится делать самим;
- Персонал. Найти квалифицированных сотрудников вне центра сложнее.
Кто сюда едет
| Сегмент | Почему выбирает север |
|---|---|
| Автотуристы | Едут вдоль побережья, логистика от аэропорта не важна |
| Семьи на длинный отдых | Дольше заезд — дорога перестаёт быть проблемой |
| Гости из Краснодарского края | На машине из Краснодара сюда ближе, чем в Адлер |
| Ищущие тишину | Сознательно уезжают от перегруженного центра |
| Любители природы | Водопады, ущелья, чайные плантации, горные реки |
Солохаул и долина Шахе: отдельный сценарий
Уход вглубь от побережья в долины даёт совершенно другой продукт: горная река, лес, чайные плантации, полное отсутствие городской суеты. Это уже не пляжный отдых, а природный ретрит — и продавать его нужно соответственно, не конкурируя с прибрежными объектами по морю.
Такой формат хорошо работает на аудитории, которая ищет уединение, йога-ретриты, детокс, фотопроекты. Сезонность мягче, чем у пляжных объектов: сюда едут и весной, и осенью.
Как считать экономику северных локаций
Логика проста: вы экономите на земле, но должны компенсировать удалённость. Компенсация — это либо сильная концепция, ради которой едут специально, либо ставка на автотуристов и длительные заезды, либо и то и другое.
Что точно не работает: обычный глэмпинг «как в Адлере, но дальше и дешевле». В этом случае гость просто выбирает Адлер, потому что удобнее.
Плюсы
- Земля и готовые объекты существенно дешевле, чем в центре и Адлере
- Ниже плотность конкурентов среди средств размещения
- Сильная природная составляющая: реки, водопады, ущелья, чайные плантации
- Устойчивый поток автотуристов и гостей из Краснодарского края
Минусы и риски
- —Дорога от аэропорта может занимать полтора часа и более, летом — дольше
- —Короткие заезды практически не работают
- —Зимой без горнолыжного сезона и событий спрос минимален
- —Меньше внешней инфраструктуры и сложнее найти квалифицированный персонал
Наше мнение
Северное побережье мы советуем рассматривать инвесторам с ограниченным бюджетом, которые готовы делать ставку на концепцию, а не на локацию. Здесь нельзя выиграть удобством — только тем, ради чего гость сознательно поедет дальше.
Самый интересный вариант в этой части Сочи, на наш взгляд, — уход в долины: Солохаул, долина Шахе. Там вы перестаёте конкурировать с пляжными объектами и продаёте другой продукт — природный ретрит с горной рекой и чайными плантациями. У такого формата мягче сезонность и выше лояльность гостей, а земля стоит несравнимо дешевле прибрежной.
Команда SochiGlamping — подбор и проверка глэмпинг-объектов в Сочи и Красной Поляне.
Частые вопросы
Стоит ли строить глэмпинг в Лазаревском?+
Стоит, если проект опирается на концепцию и природу, а не на удобство логистики. Земля здесь заметно дешевле, конкуренция ниже, но дорога от аэропорта длинная, поэтому короткие заезды почти не работают.
Далеко ли от аэропорта до Лазаревского?+
Дорога может занимать полтора часа и более, а в летний сезон — существенно дольше из-за загруженности трассы вдоль побережья. Это ключевой фактор при выборе локации и портрета гостя.
Чем интересен Солохаул для глэмпинга?+
Это долина в стороне от побережья с горной рекой, лесом и чайными плантациями. Формат меняется с пляжного на природный ретрит: другая аудитория, мягче сезонность, кратно дешевле земля.
Кто основной гость северного побережья Сочи?+
Автотуристы, семьи на длительный отдых, жители Краснодарского края, приезжающие на машине, и те, кто сознательно уезжает от перегруженного центра ради тишины и природы.
Как компенсировать удалённость локации?+
Сильной концепцией, ради которой едут специально, ставкой на автотуристов и длительные заезды, собственной инфраструктурой развлечений. Обычный объект «как в Адлере, но дальше» проигрывает — гость просто выберет Адлер.
Подберём объект под ваш бюджет
Глэмпинг-комплексы Сочи от 12,3 млн ₽ с расчётом доходности. Пришлём подборку.
Получить подборку
