Отели Сочи с бассейном: почему подогреваемая вода решает экономику объекта

Если посмотреть, как люди ищут жильё в Сочи, обнаруживается любопытная вещь: бассейн упоминается чаще, чем море. «Отель с бассейном сочи» — 961 показ в месяц, «отели сочи с бассейном у моря» — 55, «с подогревом» — 59, «базы отдыха в сочи с бассейном» — 49, «спа отель сочи с бассейном» — 46. Море в Сочи есть у всех, а бассейн — не у всех, поэтому именно он работает фильтром при выборе.

Почему бассейн, когда рядом море

Четыре причины, и все практические.

1. Море в Сочи холодное большую часть года. Купальный сезон — с конца мая по начало октября, и то с оговорками на сгонные ветры, когда вода за ночь падает на пять-семь градусов;
2. Море не везде рядом. Большинство загородных объектов стоят в 10–30 минутах езды от пляжа, и для гостя с детьми это означает целую экспедицию вместо купания;
3. Галечные пляжи и волна. С маленькими детьми это неудобно, а бассейн с подогревом — предсказуемая и безопасная вода;
4. Фотография. Бассейн с видом на горы или море — это тот кадр, по которому объект выбирают в выдаче. Пляж есть у всех соседей, бассейн — конкурентное отличие.

Что бассейн даёт владельцу в цифрах

Разложим эффект на три составляющие.

1. Загрузка в межсезонье

Главное. Объект без бассейна и бани в ноябре-марте на побережье работает на 20–35 % загрузки. Объект с подогреваемым бассейном и банным комплексом держит 50–60 % в те же месяцы. В годовом выражении это разница примерно в 10–20 процентных пунктов среднегодовой загрузки — то есть 35–70 дополнительных проданных ночей на каждый дом.

2. Ставка

Объекты с бассейном стабильно стоят дороже сопоставимых без него — обычно на 15–25 % при прочих равных. Причём в межсезонье разрыв больше, чем летом: летом гость и так поедет, а в феврале только за подогретой водой.

3. Длительность заезда

Менее очевидный эффект. Гостю, приехавшему ради бассейна и бани, некуда спешить: он не привязан к погоде и не проводит день в дороге к морю. Средний заезд удлиняется, а каждая дополнительная ночь в одном заезде — это выручка без затрат на уборку и на привлечение нового гостя.

Сколько бассейн стоит

Честная расходная часть, о которой редко пишут в проспектах.

• Строительство. Чаша 40–60 м² с оборудованием, подогревом и обвязкой — миллионы рублей, и это в смете девелопера, а не покупателя лота;
• Подогрев. Основная эксплуатационная статья. В межсезонье это существенный расход электроэнергии или газа круглосуточно;
• Химия и обслуживание. Ежедневный контроль, реагенты, замена фильтров;
• Персонал. Бассейн требует ответственного сотрудника, а по нормам — и организации безопасности;
• Документы. Санитарные требования к воде: производственный контроль, лабораторные пробы.

Суммарно содержание подогреваемого бассейна в небольшом курортном комплексе — порядка 800 000–1 500 000 ₽ в год в зависимости от размера чаши и режима работы.

Считаем окупаемость на комплексе из 20 домов

Возьмём средние цифры работающих объектов: ставка 12 600 ₽ за ночь, 20 домов. Прибавка загрузки в 15 процентных пунктов — это примерно 55 дополнительных ночей на дом в год.

20 домов × 55 ночей × 12 600 ₽ ≈ 13,9 млн ₽ дополнительной валовой выручки. Даже при операционных расходах в 35 % чистыми остаётся около 9 млн ₽. Против 1,5 млн ₽ содержания бассейна.

Именно поэтому в новых сочинских комплексах бассейн с подогревом закладывается сразу, а не «добавляется на втором этапе»: без него объект не выходит на ту загрузку, при которой сходится инвестиционный расчёт.

Бассейн, чан или баня: что выбрать, если бюджет один

Вопрос, который встаёт на этапе проекта. Короткий ответ: они решают разные задачи, и в идеале нужны обе точки — общая (бассейн) и приватная (баня или чан у дома).

• Бассейн работает на семьи с детьми и на дневную занятость гостя. Его видно на фотографиях, он продаёт объект в выдаче;
• Приватная баня или чан у дома работает на пары и на ставку: этот элемент поднимает цену конкретного лота сильнее всего. Дом 54 м² с собственной баней 12 м² стоит 18 600 ₽ за ночь против 9 600 ₽ у дома 33 м² без неё;
• Общий банный комплекс — компромисс: дешевле в стройке, чем баня у каждого дома, и даёт дополнительную услугу в чек.

Что это значит для покупателя лота

Когда вы смотрите на комплекс как инвестор, наличие подогреваемого бассейна — не приятная опция в списке, а признак того, что проект посчитан на круглый год. Объект без него честно зарабатывает четыре-пять месяцев, и это надо закладывать в собственный расчёт окупаемости, какие бы цифры ни стояли в презентации.

В нашей подборке всесезонная инфраструктура есть у горного комплекса ВУНА (подогреваемый бассейн, банный комплекс с чанами на дровах, ресторан) и у работающего прибрежного комплекса ФОЛИО, где часть домов имеет приватные бани. Вход — от 12 300 000 ₽.